Manual de Uso y Mantenimiento
êNDICE
1. ACONDICIONAMIENTO DEL
TERRENO Y CIMENTACIîN
1.1. ACONDICIONAMIENTO DEL
TERRENO
1.1.1. Explanaciones
1.1.2. Pozos y Zanjas
1.1.3. Rellenos
1.2. CIMENTACIONES
SUPERFICIALES
1.2.1. Zapatas
2. ESTRUCTURAS
2.1. ESTRUCTURAS DE
HORMIGîN ARMADO
2.1.1. Forjados
(Unidireccional)
3. FACHADAS Y PARTICIONES
3.1. FACHADAS:
ACRISTALAMIENTOS
3.1.1. Vidrios Dobles
Aislantes
3.1.2. Vidrios Simples
3.2. FACHADAS:
CARPINTERêAS
3.2.1. Aleaciones Ligeras
de Aluminio
3.3. FACHADAS: DEFENSAS
3.3.1. Barandillas y
Antepechos
3.3.2. Persianas y
Cortinas
3.4. FACHADAS: FçBRICAS
(REVESTIR/ VISTAS)
3.4.1. Para Revestir
3.5. PARTICIPACIONES:
CARPINTERêAS
3.5.1. Carpinter’a
Interior de Madera
3.6. PARTICIPACIONES: TABIQUES
(REVESTIR/ VISTAS)
3.6.1. Para Revestir
3.7. FACHADAS: REMATES
3.7.1. Coronaciones
3.7.2. Vierteaguas
4. INSTALACIONES
4.1. INSTALACIONES
AUDIOVISUALES
4.1.1. Telecomunicaciones
4.1.2. Radio-TV
4.1.3. Telefon’a
4.1.4. Interfon’a y V’deo
4.2. INSTALACIONES DE
CLIMATIZACIîN
4.2.1. Aire Acondicionado
4.3. INSTALACIONES DE
ELECTRICIDAD
4.3.1. Baja Tensi—n
4.3.2. Puesta a Tierra
4.4. INSTALACIONES DE
FONTANERêA Y SANITARIOS
4.4.1. Agua Caliente
4.4.2. Agua Fr’a
4.4.3. Aparatos Sanitarios
4.5. INSTALACIONES DE
COMBUSTIBLES
4.5.1. Gas
4.6. INSTALACIONES DE
ILUMINACIîN
4.6.1. Alumbrado de
Emergencia
4.6.2. Alumbrado Interior
4.7. INSTALACIONES DE
PROTECCIîN
4.7.1. Protecci—n contra
Incendios
4.8. INSTALACIONES DE
SALUBRIDAD
4.8.1. Saneamiento
4.8.2. Ventilaci—n
4.9. INSTALACIONES DE
TRANSPORTE
4.9.1. Ascensores
5. AISLAMIENTOS
5.1. AISLAMIENTOS TƒRMICOS
5.1.1. Aislantes TŽrmicos:
Rellenos y Proyectados
6. CUBIERTAS
6.1. CUBIERTAS: PLANAS
6.1.1. Azoteas No Transitables
6.2. CUBIERTAS: VARIOS
6.2.1. Cubiertas: Varios
7. REVESTIMIENTOS
7.1. REVESTIMIENTO DE
ESCALERAS
7.2. REVESTIMIENTO DE
PAREDES
7.2.1. Alicatados
7.2.2. Chapados
7.2.3. Revestimientos
Decorativos de Madera
7.2.4. Enfoscados y
Monocapas de Resinas SintŽticas
7.2.5. Guarnecidos y
Enlucidos
7.2.6. Pinturas
7.3. REVESTIMIENTO DE
SUELOS
7.3.1. Suelos de Piezas
R’gidas
7.3.2. Suelos: Soleras
7.4. REVESTIMIENTO DE
TECHOS
7.4.1. Techos Continuos
7.4.2. Techos Exteriores
8. SE„ALIZACIîN Y
EQUIPAMIENTO
8.1. SE„ALIZACIîN:
INDICADORES
8.1.1. Se–alizaci—n:
Luminosos
8.1.2. Se–alizaci—n:
Placas
8.1.3. Se–alizaci—n:
R—tulos
1. ACONDICIONAMIENTO DEL TERRENO Y
CIMENTACIîN
- Como norma general deber‡ realizarse una
inspecci—n tŽcnica obligatoria cada 5 a–os en la CIMENTACIîN de los edificios o
antes si aparecieran indicios de patolog’as. Estas inspecciones tŽcnicas ser‡n
realizadas por Laboratorios Homologados, emitiendo el correspondiente Informe
TŽcnico que recoger‡ los resultados de las Inspecciones realizadas e incluir‡
las Recomendaciones de Actuaciones adecuadas, si es que fueran
necesarias. Incluyendo como m’nimo la Inspecci—n
general del estado de la cimentaci—n, la toma de datos sobre su comportamiento
en relaci—n a la Figuraci—n, Deformaciones, Durabilidad, Indicios de corrosi—n
en las armaduras entre otros.
- La propiedad conservar‡ en su poder la
Documentaci—n TŽcnica relativa a los elementos de la CIMENTACIîN, en la que
figurar‡n las caracter’sticas del terreno y las solicitaciones para las que ha
sido previsto.
- Cualquier modificaci—n de los elementos de
CIMENTACIîN que puedan afectar las condiciones de trabajo previstas en el
proyecto, debe ser justificada y comprobada mediante los c‡lculos oportunos
realizados por un TŽcnico competente.
1.1.
ACONDICIONAMIENTO DEL TERRENO
1.1.1. Explanaciones
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- No se permitir‡ ningœn trabajo de explanaci—n de
tierras que altere las condiciones del proyecto, sin la autorizaci—n previa de
un TŽcnico competente.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- No se concentrar‡n cargas superiores a 200 Kg./
m2 junto a la parte superior de bordes ataluzados ni se modificar‡ la geometr’a
del talud socavando en su pie o coronaci—n.
1.1.2. Pozos y Zanjas
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- No se permitir‡ ningœn trabajo de movimiento de
tierras que altere las condiciones del proyecto, sin la autorizaci—n previa de
un TŽcnico competente.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- En el caso de tener que realizarse, una vez
finalizada la obra, cualquier tipo de excavaci—n de pozos y/ o zanjas, ser‡
bajo la supervisi—n de un TŽcnico competente y previo estudio de las
instalaciones existentes, para evitar la rotura de cualquiera de ellas.
Asimismo, se impedir‡ la acumulaci—n de aguas en el fondo de las excavaciones,
que pueda perjudicar a los terrenos, locales o cimentaciones de edificios
colindantes.
1.1.3. Rellenos
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- No se permitir‡ ningœn trabajo de relleno de
tierras que altere las condiciones del proyecto, sin la autorizaci—n previa de
un TŽcnico competente.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- En el caso de tener que realizarse, una vez
finalizada la obra, cualquier tipo de relleno, ser‡ bajo la supervisi—n de un
TŽcnico competente y previo estudio de las instalaciones existentes, para
evitar la rotura de cualquiera de ellas. Asimismo, se impedir‡ la acumulaci—n
de aguas sobre los relleno, que pueda perjudicar a los terrenos, locales o
cimentaciones de edificios colindantes.
1.2.
CIMENTACIONES SUPERFICIALES
1.2.1. Zapatas
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- No se realizar‡n perforaciones en las zapatas y
Losa; se denunciar‡ cualquier fuga observada en las canalizaciones de
suministro o evacuaci—n.
- No se permitir‡ ningœn trabajo en las zapatas y
la Losa de Hormig—n Armado o zona pr—xima que afecte a las condiciones de
solidez y estabilidad parcial o general del edificio, sin la autorizaci—n
previa de un TŽcnico competente.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- Cada 5 a–os se realizar‡ una inspecci—n general,
o antes si fuera apreciada alguna anomal’a, observando si aparecen: fisuras en
forjados, muros o pilares, o cualquier otro tipo de lesi—n.
2. ESTRUCTURAS
- Como norma general deber‡ realizarse una
inspecci—n tŽcnica obligatoria cada 5 a–os en la ESTRUCTURA de los edificios o
antes si aparecieran indicios de patolog’as. Estas inspecciones tŽcnicas ser‡n
realizadas por Laboratorios Homologados, emitiendo el correspondiente Informe
TŽcnico que recoger‡ los resultados de las Inspecciones realizadas e incluir‡
las Recomendaciones de Actuaciones adecuadas, si es que fueran
necesarias.
Incluyendo como m’nimo la Inspecci—n general del
estado de la estructura, la toma de datos sobre su comportamiento en relaci—n a
la Figuraci—n, Flechas excesivas, Durabilidad, Indicios de corrosi—n en las
armaduras, Nivel de corrosi—n de la armadura y estructura met‡lica, Nivel de
protecci—n de las pinturas, entre otros.
- La propiedad conservar‡ en su poder la
Documentaci—n TŽcnica relativa a los elementos de la ESTRUCTURA, en la que
figurar‡n las solicitaciones de los elementos, segœn las hip—tesis de c‡lculo
del proyecto, indicando adem‡s:
a) Carga total prevista por m2 de
forjado.
b) Nœmero de forjados de piso que soporta cada
elemento de muro y luces de los mismos.
c) Acciones horizontales previstas y sistemas de
arriostramiento.
- Cualquier modificaci—n de los elementos de
ESTRUCTURA que puedan afectar las condiciones de trabajo previstas en el
proyecto, debe ser justificada y comprobada mediante los c‡lculos oportunos
realizados por un TŽcnico competente.
2.1.
ESTRUCTURAS DE HORMIGîN ARMADO
2.1.1. Forjados (Unidireccional)
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- No se permitir‡ la acumulaci—n de cargas de uso
superiores a las previstas. A estos efectos, especialmente en locales
comerciales, de almacenamiento y de paso, deber‡ indicarse en ellos y de manera
visible la limitaci—n de sobrecargas a que quedan sujetos.
- Se proteger‡ y se evitar‡ cualquier uso que
someta los forjados a la humedad habitual y se denunciar‡ cualquier fuga
observada en las canalizaciones de suministro o evacuaci—n de agua.
- S—lo se permitir‡ cualquier actuaci—n sobre los
elementos estructurales del edificio (rozas y aperturas de huecos en muros de
carga y fachada, construcci—n de altillos, trasteros, cubrici—n de patios,
etc.), previo estudio y autorizaci—n de un TŽcnico competente.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MATENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- Cada 5 a–os se realizar‡ una inspecci—n o antes
si fuera apreciada alguna anomal’a, observando si aparecen en alguna zona:
fisuras en el cielo raso, tabiquer’a, otros elementos de cerramiento y flechas
excesivas, as’ como se–ales de humedad.
- Cualquier alteraci—n apreciable de esta
naturaleza, ser‡ estudiada por un TŽcnico competente que dictaminar‡ su
importancia y peligrosidad realiz‡ndose en su caso, las reparaciones
necesarias.
3. FACHADAS Y PARTICIONES
- Como norma general deber‡ realizarse una
inspecci—n tŽcnica obligatoria cada 5 a–os en las FACHADAS de los edificios o
antes si aparecieran indicios de patolog’as. Estas inspecciones tŽcnicas ser‡n
realizadas por Laboratorios Homologados, emitiendo el correspondiente Informe
TŽcnico que recoger‡ los resultados de las Inspecciones realizadas e incluir‡n
las Recomendaciones de Actuaciones adecuadas, si es que fueran necesarias.
Incluyendo como m’nimo, la Inspecci—n general del
estado de:
a) Los cerramientos de Fachada con toma de datos
sobre: Fijaci—n de aplacados, Eflorescencias y da–os por heladicidad,
Estabilidad de petos de terrazas. Chapados de paso de forjados y pilares.
Figuraci—n, Estado de juntas, Presencia de juntas, Presencias de humedades.
b) La carpinter’a exterior, tomando datos sobre:
Deformaciones de los perfiles, Funcionamiento de
mecanismos de namiobra, Estado de sellados, protecciones y desagŸes realizando
medidas de espesores de protecci—n (Anodinado, Galvanizado, Pinturas, etc.).
c) Las carpinter’as interiores, atendiendo a su
estado de conservaci—n y facilidad de maniobras de apertura y cierre.
- No se realizar‡ ninguna alteraci—n de las
premisas del Proyecto, ya que un cambio de la soluci—n inicial puede ocasionar
problemas de humedad, sobrecargas excesivas, etc.; adem‡s de alterar la
condici—n estŽtica del Proyecto (se evitar‡ la sujeci—n de m‡quinas para
instalaciones de aire acondicionado u otro tipo).
- No se abrir‡n huecos en fachadas, ni se permitir‡
efectuar rozas que disminuyan sensiblemente la secci—n del cerramiento sin la
autorizaci—n de un TŽcnico competente.
- No se modificar‡ la configuraci—n exterior,
manteniendo la composici—n general de las fachadas y los criterios de dise–o.
- No se permitir‡n sobrecargas de uso superiores a
las previstas, ni alteraciones en la forma de trabajo de los elementos
estructurales o en las condiciones de arriostramiento.
- Se deber‡n ventilar las habitaciones entre 2 y 5
veces al d’a, el contenido de humedad del aire en el ambiente se eleva
constantemente y se produce agua por condensaci—n produciŽndose da–os como
formaciones de hongos y manchas de humedad. Se limpiar‡ con productos
especiales y con el repintado antimocho que evite su transparencia.
- No se deber‡ utilizar estufas de gas butano,
puesto que producen una elevaci—n considerable de humedad, las cortinas deben
llegar s—lo hasta la repisa de la ventana y adem‡s es aconsejable que entre la
cortina y la ventana haya una distancia aproximada de 30 cent’metros.
3.1.
FACHADAS: ACRISTALAMIENTOS
3.1.1. Vidrios Dobles Aislantes
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- Se evitar‡ el uso de productos abrasivos en la
limpieza de los vidrios que puedan rayarlos.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- Cada 5 a–os se revisar‡n las juntas de
estanqueidad, reponiŽndolas si existen filtraciones.
- Cada 10 a–os como m‡ximo se revisar‡ el estado
total de la obra, contra todo defecto que pueda producir disminuci—n de la
visibilidad a causa de la formaci—n de condensaciones o dep—sitos de polvo
sobre las caras internas de la c‡mara.
3.1.2. Vidrios Simples
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- Se evitar‡ el uso de productos abrasivos en la
limpieza de los vidrios que puedan rayarlos.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- Cada 7 a–os se revisar‡ el estado de la masilla,
sustituyŽndose en caso de pŽrdida o estanqueidad.
3.2.
FACHADAS: CARPINTERêAS
3.2.1. Aleaciones Ligeras de Aluminio
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- No se apoyar‡n sobre la carpinter’a pescantes de
sujeci—n de andamios, poleas para elevar cargas o muebles, mecanismo para
limpieza exterior, u otros objetos que puedan da–arla.
- No se modificar‡ la carpinter’a ni se colocar‡n
acondicionadores de aire sujetos a la misma, sin la autorizaci—n previa de un
TŽcnico competente.
- Para la limpieza se emplear‡: en superficies poco
sucias con agua clara y se secar‡n con un trapo suave absorbente; en
superficies sucias, se limpiar‡n con algœn detergente o materiales ligeramente
abrasivos, se enjuagar‡n con abundante agua clara y secar‡n con un trapo suave y
absorbente; en superficies muy sucias, se emplear‡n productos recomendados por
el mŽtodo anterior aplic‡ndolos con una esponja de nylon. Se debe evitar la
limpieza de las superficies calientes o soleadas, sobre todo para los lacados.
Los disolventes no deben ser aplicados en superficies lacadas.
- Para mantener la superficie en buen estado, en
carpinter’as interiores, basta con limpiarlas peri—dicamente con un trapo
limpio. Las superficies que no hayan sido conservadas durante un largo per’odo
pueden ser limpiadas con agua y un poco de detergente, despuŽs deber‡n ser
enjuagadas con agua clara y secadas con un trapo suave y absorbente.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- Cada 6 meses, se comprobar‡, el funcionamiento de
cierres autom‡ticos, retenedores magnŽticos, mecanismos inclinados, motores
hidr‡ulicos, etc.
- Cada 6 meses se limpiar‡n las carpinter’as
expuestas a las lluvias, en las zonas urbanas, industriales o marinas.
- Cada a–o una o dos veces, se limpiar‡n las
carpinter’as regularmente lavadas por las aguas de lluvia en las zonas rurales
o urbanas poco pobladas, cuando el medio ambiente no conlleva elementos
agresivos. En las zonas no expuestas a la lluvia se limpiar‡n m‡s
frecuentemente.
- Cada a–o se engrasar‡n los herrajes.
- Cada 3 a–os, o antes si se apreciara falta de
estanqueidad, roturas o mal funcionamiento, se inspeccionar‡ la carpinter’a
reparando los defectos que puedan aparecer en ella o en sus mecanismos de
cierre y maniobra.
- Cada 5 a–os se revisar‡ la masilla, burletes y
perfiles de sellado con material para sellado.
3.3.
FACHADAS: DEFENSAS
3.3.1. Barandillas y Antepechos
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- No deber‡n actuar sobre antepechos de terrazas,
balcones, escaleras, etc. sobrecargas lineales horizontales, acuando en su
borde superior, de valor superior a 50 Kg./ ml. en edificaciones de uso privado
y de 100 Kg./ ml. en locales de uso pœblico.
- Las barandillas no deber‡n utilizarse en ningœn
caso como apoyo de andamios, tablones, ni elementos destinados a la subida de
muebles o cargas.
- Se evitar‡ el uso de productos abrasivos en la
limpieza de las barandillas.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- Peri—dicamente se limpiar‡n las barandillas.
- Cada 2 a–os se renovar‡ la pintura de las
barandillas, en climas muy agresivos.
- Cada 3 a–os se renovar‡ la pintura de las
barandillas, en climas hœmedos.
- Cada 5 a–os se renovar‡ la pintura de las barandillas,
en climas secos.
- Cada 3 a–os se revisar‡n los anclajes, en el caso
de ser atornillados.
- Cada 5 a–os se revisar‡n los anclajes, en el caso
de ser soldados.
3.3.2. Persianas y Cortinas
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- Se evitar‡ el uso de productos abrasivos en la
limpieza de las persianas y cortinas.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- Peri—dicamente se limpiar‡n las persianas, con
lamas de madera se realizar‡ en seco y las de PVC o de aluminio con agua y
detergente, nunca con polvos abrasivos.
- Cada 3 a–os, o antes si se apreciaran roturas o
mal funcionamiento, se inspeccionar‡ la persiana reparando los defectos que
hayan aparecido, as’ como procediendo al barnizado, pintado o engrase de los
elementos que los precisen.
3.4.
FACHADAS: FçBRICAS (REVESTIR/VISTAS)
3.4.1. Para Revestir
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- Se evitar‡ cualquier causa que someta los muros a
la humedad habitual y se reparar‡n las fugas observadas en las canalizaciones
de suministro o evacuaci—n de agua.
- Sin la autorizaci—n previa de un TŽcnico
competente no se abrir‡n huecos en muros resistentes o de arriostramiento, ni
se permitir‡ la ejecuci—n de rozas de profundidad mayor a 1/ 6 del espesor de
la f‡brica, ni se realizar‡ ninguna alteraci—n de la fachada.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- Cada 5 a–os, o antes si fuera apreciada alguna
anomal’a se realizar‡ una inspecci—n, observando si aparecen en alguna zona
fisuras de retracci—n, o debidas a asientos o a otras causas.
- Cualquier alteraci—n apreciable debida a
desplomes, fisuras o envejecimiento indebido deber‡ ser analizada por un
TŽcnico competente que dictaminar‡ su importancia y peligrosidad, y en su caso
las reparaciones que deban realizarse.
3.5.
PARTICIONES: CARPINTERêAS
3.5.1. Carpinter’a Interior de Madera
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- No se apoyar‡n sobre la carpinter’a objetos que
puedan da–arla.
- No se modificar‡ la carpinter’a ni se colocar‡n
elementos sujetos a la misma que puedan da–arla.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- Cada 6 meses se revisar‡n los herrajes de colgar,
realiz‡ndose el engrase si fuera necesario.
- Cada 6 meses se revisar‡n el estado de los
mecanismos y el l’quido del freno retenedor, el estado de los elementos del
equipo autom‡tico, sustituyŽndose las piezas que pudieran ocasionar
deficiencias en el funcionamiento.
- Cada a–o se engrasar‡n los herrajes con elementos
de rozamiento.
- Cada 5 a–os como m‡ximo se barnizar‡n y/ o
pintar‡n las puertas.
- Cada 5 a–os como m‡ximo se comprobar‡ la inmovilidad
del entramado, del empanelado y estado de los junquillos. En caso de deterioro
del perfil continuo, se sustituir‡ Žste.
3.6.
PARTICIONES: TABIQUES (REVESTIR/VISTAS)
3.6.1. Para Revestir
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- No se colgar‡n elementos ni se producir‡n empujes
que puedan da–ar la tabiquer’a. Los da–os producidos por escapes de agua se
reparar‡n inmediatamente.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- Cada a–o en locales inhabitados y cada 5 a–os en
locales habitados, o antes si fuera apreciable alguna anomal’a, se realizar‡
una revisi—n de la tabiquer’a, inspeccionando la posible aparici—n de fisuras,
desplomes o cualquier otro tipo de lesi—n.
- En caso de ser observado alguno de estos
s’ntomas, ser‡ estudiado por TŽcnico competente, que dictaminar‡ su importancia
y, en su caso, las reparaciones que deban efectuarse.
3.7.
FACHADAS: REMATES
3.7.1. Coronaciones
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- No se colgar‡n elementos ni se producir‡n empujes
que puedan da–ar las
coronaciones.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- Cada a–o, o antes si fuera apreciable alguna
anomal’a, se realizar‡ una revisi—n de las coronaciones, inspeccionando la
posible aparici—n de fisuras, desplomes o cualquier otro tipo de lesi—n.
3.7.2. Vierteaguas
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- No se colgar‡n elementos ni se producir‡n empujes
que puedan da–ar los vierteaguas.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- Cada a–o, o antes si fuera apreciable alguna
anomal’a, se realizar‡ una revisi—n de los vierteaguas, inspeccionando la
posible aparici—n de fisuras, desplomes o cualquier otro tipo de lesi—n.
4. INSTALACIONES
- Como norma general deber‡ realizarse una
inspecci—n tŽcnica obligatoria cada 5 a–os en las INSTALACIONES de los
edificios o antes si aparecieran indicios de patolog’as. Estas inspecciones
tŽcnicas ser‡n realizadas por Laboratorios Homologados, emitiendo el
correspondiente Informe TŽcnico que recoger‡ los resultados de las Inspecciones
realizadas e incluir‡ las Recomendaciones de Actuaciones adecuadas, si es que
fueran necesarias.
Incluyendo como m’nimo, la Inspecci—n general del
estado de:
a) Las instalaciones elŽctricas donde se
comprobar‡n los elementos que afecten a la seguridad (interruptor diferencial,
sistema de puesta a tierra), se inspeccionar‡n los cuadros de protecci—n y
aislamiento entre conductores.
b) La instalaci—n de calefacci—n y climatizaci—n
donde se comprobar‡ la combusti—n, salida de humos y sistemas de seguridad de
la caldera.
c) La instalaci—n de fontaner’a y saneamiento donde
se inspeccionar‡ la red de saneamiento general del edificio; en las
instalaciones especiales, se comprobar‡n los sistemas de protecci—n contra
incendios.
- Es aconsejable, no manipular personalmente las
instalaciones y dirigirse en todo caso (aver’a, revisi—n y mantenimiento) a la
empresa instaladora espec’fica.
- No se realizar‡n modificaciones de la instalaci—n
sin la intervenci—n de un instalador especializado y las mismas se realizar‡n
en cualquier caso dentro de las especificaciones de la reglamentaci—n vigente y
supervisi—n de un TŽcnico competente.
- Se dispondr‡ de los planos definitivos del
montaje de todas las instalaciones, as’ como, diagramas esquem‡ticos de los
circuitos existentes, con indicaci—n de las zonas a las que prestan servicio,
nœmero y caracter’sticas de los mismos.
- El Mantenimiento y reparaci—n de aparatos,
equipos, sistemas y sus componentes empleados en las instalaciones, deben ser
realizados por empresas o instaladores mantenedores competentes autorizados,
debiŽndose disponer de un Contrato de Mantenimiento con las respectivas
empresas instaladoras autorizadas, antes de habitar el edificio.
- Existir‡ un Libro de Mantenimiento, en el que la
empresa instaladora encargada del mantenimiento, dejar‡ constancia de cada
visita, anotando el estado general de la instalaci—n y los defectos observados,
las reparaciones efectuadas y las lecturas del potencial de protecci—n.
- El titular se responsabilizar‡ de que estŽ
vigente en todo momento el contrato de mantenimiento, y de la custodia del
Libro de Mantenimiento y del Certificado de la œltima inspecci—n oficial.
4.1.
INSTALACIONES AUDIOVISUALES
4.1.1. Telecomunicaciones
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
Toda modificaci—n en la instalaci—n o en sus
condiciones de uso (ampliaci—n de la instalaci—n, cambio de destino del
edificio, É) se llevar‡ a cabo previo estudio realizado por un especialista.
La propiedad recibir‡ a la entrega del edificio,
planos definitivos del montaje de la instalaci—n, doble juego de llaves del
Recinto de Instalaciones de Telecomunicaci—n Inferior (RITI) y del Recinto de
Instalaciones de Telecomunicaci—n Superior (RITS) o del Recinto de
Instalaciones de Telecomunicaci—n ònico (RITU), segœn proceda en cada caso. La propiedad
contar‡ tambiŽn con la referencia del domicilio social de la firma instaladora.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
Se indica a continuaci—n la relaci—n de las
operaciones espec’ficas de mantenimiento a realizar en los principales
elementos o componentes de la instalaci—n de recepci—n de radio y televisi—n,
tales como: antenas, amplificadores, red de distribuci—n, armarios y
conectores.
Antenas
- Cada a–o o antes del a–o si fuera apreciada
alguna anomal’a se comprobar‡ la fijaci—n de los m‡stiles de las antenas as’
como su estado de conservaci—n frente a la corrosi—n. Se reparar‡n los defectos
encontrados.
Amplificadores
- Cada a–o se comprobar‡, adem‡s, la ganancia de
se–al en el amplificador, midiendo la se–al a la entrada y a la salida del
mismo. Se reparar‡n los defectos encontrados.
Red de distribuci—n de Radio-TV
- Cada a–o se revisar‡n los cables de distribuci—n,
junto con las tomas y los conectores de los equipos de Radio-TV. Se reparar‡n
los defectos encontrados.
Armarios de telefon’a
- Cada a–o se comprobar‡: fijaci—n, posibles
corrosiones y ausencia de humedad en los armarios. Se reparar‡n los defectos
encontrados.
Conectores y l’nea de distribuci—n de telefon’a
- Cada a–o se revisar‡n las l’neas de distribuci—n,
junto con las tomas y los conectores de los equipos telef—nicos. Se reparar‡n
los defectos encontrados.
4.1.2. Radio-TV
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- Toda modificaci—n en la instalaci—n o en sus
condiciones de uso (ampliaci—n de la instalaci—n, cambio de destino del
edificio, É) se llevar‡ a cabo previo estudio realizado por un especialista,
siendo aconsejable siempre consultar las instrucciones de uso entregadas en la
compra de los aparatos.
- La propiedad recibir‡ a la entrega del edificio,
planos definitivos del montaje de la instalaci—n, doble juego de llaves del
armario de protecci—n y referencia del domicilio social de la firma
instaladora.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- Cada a–o o antes del a–o si fuera apreciada
alguna anomal’a se comprobar‡ la fijaci—n del m‡stil as’ como su estado de
conservaci—n frente a la corrosi—n.
- Cada a–o se revisar‡n los cables de distribuci—n,
conjuntamente con las tomas y los conectores de los equipos de Radio-TV.
- Se comprobar‡ adem‡s la ganancia de se–al en el
amplificador, midiendo la se–al a la entrada y a la salida del mismo.
4.1.3. Telefon’a
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- Toda modificaci—n en la instalaci—n o en sus
condiciones de uso (ampliaci—n de la instalaci—n, cambio de destino del
edificio, É) se llevar‡ a cabo previo estudio realizado por un especialista,
siendo aconsejable siempre consultar las instrucciones de uso entregadas en la
compra de los aparatos.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- Cada a–o se revisar‡n las l’neas de distribuci—n,
conjuntamente con las tomas y los conectores de los equipos telef—nicos.
- Cada a–o se comprobar‡: fijaci—n, posibles
corrosiones y ausencia de humedad en los armarios. Se reparar‡n los defectos
encontrados.
- Cada 2 a–os se comprobar‡ el estado de las cajas
de conexi—n, instalaci—n y armarios de registro.
4.1.4. Interpon’a y V’deo
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- Toda modificaci—n en la instalaci—n o en sus
condiciones de uso (ampliaci—n de la instalaci—n, cambio de destino del
edificio, É) se llevar‡ a cabo previo estudio realizado por un especialista,
siendo aconsejable siempre consultar las instrucciones de uso entregadas en la
compra de los aparatos.
- La propiedad recibir‡ en la recepci—n de la
instalaci—n, planos definitivos del montaje de la misma con indicaci—n expresa
de todos y cada uno de los elementos contribuyentes.
- Igualmente recibir‡ los diagramas esquem‡ticos de
los circuitos existentes con indicaci—n a las zonas a que prestan servicio,
nœmero y caracter’sticas de todos los elementos (c‡maras, monitores,
accesorios, etc.), codificaci—n e identificaci—n de cada una de las l’neas,
c—digos de especificaci—n y localizaci—n de las cajas de registro y terminales,
e indicaci—n de todas las principales caracter’sticas de la instalaci—n.
- En la documentaci—n se incluir‡ raz—n social y
domicilio de la empresa suministradora y/ o instaladora.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- Cada a–o se comprobar‡ el funcionamiento en
particular de la instalaci—n, fijaciones y mandos de actuaci—n.
- Cada 3 a–os se comprobar‡ la fijaci—n de tubos y
elementos, y se realizar‡ una inspecci—n visual de deterioros sobre los
diversos elementos que componen la instalaci—n.
Sobre los elementos espec’ficos (c‡maras,
monitores, vide—grafos), se realizar‡n las comprobaciones en tiempo y forma,
que indiquen las diferentes instrucciones de cada uno de estos elementos o
aparatos.
4.2.
INSTALACIONES DE CLIMATIZACIîN
4.2.1. Aire Acondicionado
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
Toda modificaci—n en la instalaci—n o en sus
condiciones de uso (ampliaci—n de la instalaci—n, cambio de destino del
edificio, É) se llevar‡ a cabo previo estudio realizado por un especialista,
siendo aconsejable siempre consultar las instrucciones de uso entregadas en la
compra de los aparatos.
- La propiedad conservar‡ en su poder los planos de
la instalaci—n, doble juego de manuales de funcionamiento, as’ como cat‡logos
de las piezas de recambio de los equipos de la instalaci—n, con los documentos
de garant’a facilitados por el fabricante.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- Peri—dicamente se proceder‡ a la inspecci—n
visual de los circuitos de presi—n, comprob‡ndose su estanqueidad, y si Žsta
resultase dudosa, se realizar‡n las pruebas que fueran necesarias.
- Cada mes se limpiar‡n los filtros y las bater’as
de equipos unitarios y climatizadores, y se reemplazar‡n al deteriorarse.
- Cada mes se comprobar‡n los niveles de gas,
aceite, etc. de los equipos frigor’ficos.
- Cada mes se revisar‡ el consumo de energ’a en
relaci—n con la potencia del equipo.
- Cada 6 meses se comprobar‡n todos los elementos
de seguridad y la tolerancia de las variables que controlan los termostatos y
presostatos.
- Cada a–o se revisar‡n las l’neas de refrigerante,
comprobando su carga y posibles fugas.
- Cada a–o o cuando se sospeche o manifiesten
ruidos molestos se revisar‡ el nivel sonoro en la sala de m‡quinas.
- Cada a–o se proceder‡ a la limpieza de las
bater’as condensadora, evaporadora y de calefacci—n.
4.3.
INSTALACIONES DE ELECTRICIDAD
4.3.1. Baja Tensi—n
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- Cualquier aparato o receptor a conectar, deber‡
llevar las clavijas adecuadas para la perfecta conexi—n, con su correspondiente
toma de tierra.
- En ausencias prolongadas se desconectar‡ el
interruptor general comprobando que no afecta a ningœn aparato electrodomŽstico
(frigor’fico).
- Solicitar los servicios de un Instalador
Electricista Autorizado, siempre que se desee realizar cualquier trabajo que
afecte a las instalaciones fijas.
- Al utilizar o conectar algœn aparato elŽctrico,
se deben tener siempre las manos bien secas, no hacerlo descalzo, ni con los
pies hœmedos.
- No tocar nunca ningœn aparato elŽctrico estando
dentro de la ba–era o la ducha.
- Desconectar los aparatos elŽctricos de la red
despuŽs de usarlos. No tirar del cord—n que lleva la clavija.
- Antes de poner en marcha un aparato elŽctrico nuevo,
asegurarse de que la tensi—n es la adecuada.
- Ante la necesidad de manipular un aparato
elŽctrico, desconectarlo previamente.
- Si un aparato da corriente, desenchufarlo
inmediatamente y avisar a un tŽcnico o instalador autorizado.
- Para cambiar una bombilla, desconectar antes el
interruptor autom‡tico correspondiente.
- Evitar sobrecargar con conexiones mœltiples los
enchufes.
- No colocar en el aseo ninguna toma de corriente
dentro de la zona de protecci—n.
- Las l‡mparas o cualquier otro elemento de
iluminaci—n no se suspender‡n directamente de los hilos correspondientes a un
punto de luz que œnicamente, y con car‡cter provisional, se utilizar‡n como
soporte de una bombilla.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- Cada 2 a–os se comprobar‡ mediante inspecci—n
visual, el estado frente a la corrosi—n de todas las conexiones, de la l’nea
principal y derivadas de tierra, as’ como la continuidad de las l’neas. Se
reparar‡n los defectos encontrados.
- Cada 5 a–os se comprobar‡n los dispositivos de
protecci—n contra cortocircuitos, contactos directos e indirectos as’ como sus
intensidades nominales en relaci—n con la secci—n de los conductores que
protegen. Se reparar‡n los defectos encontrados.
- Cada 5 a–os se comprobar‡ el aislamiento de la
instalaci—n interior que entre cada conductor y tierra, y entre cada dos
conductores no deber‡ ser infrerior a 250.000 ohmios. Se reparar‡n los defectos
encontrados.
- Cada 5 a–os en aseos, y cuando obras realizadas
en estos hubiesen podido dar lugar al corte de los conductores, se comprobar‡
la continuidad de las conexiones equipotenciales entre masas y elementos
conductores, as’ como el conductor de protecci—n. Se reparar‡n los defectos
encontrados.
4.3.2. Puesta a Tierra
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- Toda modificaci—n en la instalaci—n o en sus
condiciones de uso (ampliaci—n de la instalaci—n, cambio de destino del
edificio, É) se llevar‡ a cabo previo estudio realizado por un especialista,
siendo aconsejable siempre consultar las instrucciones de uso entregadas en la
compra de los aparatos.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- Cada a–o, en la Žpoca en que el terreno estŽ m‡s
seco, y despuŽs de cada descarga elŽctrica si el edificio tiene instalaci—n de
pararrayos, se comprobar‡ su continuidad elŽctrica en los puntos de puesta a
tierra, como:
a) Instalaci—n de pararrayos.
b) Instalaci—n de antena colectiva de TV y FM.
c) Enchufes elŽctricos y las masas met‡licas de los
aseos.
d) Instalaciones de fontaner’a, gas y calefacci—n,
dep—sitos, calderas, gu’as de
aparatos elevadores y en general, todo elemento
met‡lico importante.
e) Estructuras met‡licas y armaduras de muros y
soportes de hormig—n.
- Cada 2 a–os se comprobar‡ que el valor de la
resistencia de tierra, sigue inferior a los 20 Ohmios.
4.4.
INSTALACIONES DE FONTANERêA Y SANITARIOS
4.4.1. Agua Caliente
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- Se levantar‡ un plano definitivo de la red
instalada, se–alando los distintos sectores de la red y representando con un
s’mbolo y numerando todos los elementos de la instalaci—n.
- Como precauci—n general, se recomienda cerrar la
llave de paso cada vez que se abandone el edificio, tanto si es por un per’odo
largo de tiempo, como si es para un fin de semana.
- En ningœn caso se utilizar‡n las tuber’as como
bajantes de puesta a tierra de aparatos elŽctricos.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- Relaci—n de las operaciones espec’ficas de
mantenimiento a realizar en cada uno de los elementos componentes de la
instalaci—n, llave de paso, llave de paso con desagŸe, llaves de desagŸe.
- Una vez al a–o se limpiar‡ la arqueta y la llave
de paso, con lubricaci—n del v‡stago y la empaquetadura.
- Cada 2 a–os se pintar‡n las llaves.
- Se comprobar‡ una vez al a–o que estŽn bien
lubricadas y, el funcionamiento de apertura y cierre. Si hay fugas se cambiar‡n
las empaquetaduras. Las llaves de desagŸe se mantendr‡n abiertas durante 3
minutos, observando que el agua evacua libremente.
- Cada 5 a–os se limpiar‡n y pintar‡n los elementos
susceptibles de mayor deterioro.
Relaci—n de las operaciones generales de
mantenimiento a realizar en la instalaci—n:
- Cada a–o se revisar‡n los ‡nodos de sacrificio y
de descalcificar‡ el circuito hidr‡ulico con productos adecuados para tal uso
en los termos elŽctricos y acumuladores de ACS.
- Cada a–o se revisar‡n los inyectores y la membrana,
se descalcificar‡ el circuito hidr‡ulico con productos adecuados para tal uso
en los termos a gas.
- Cada 2 a–os se efectuar‡ una revisi—n completa de
la instalaci—n, reparando todas aquellas tuber’as, accesorios y equipos que
presenten mal estado o funcionamiento deficiente.
- Cada 4 a–os se efectuar‡ la prueba de
estanqueidad y de funcionamiento.
- Sin perjuicio de estas revisiones se separar‡n
aquellos defectos que puedan permitir fugas o deficiencias de funcionamiento en
conducciones, accesorios y equipos.
4.4.2. Agua Fr’a
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- Se levantar‡ un plano definitivo de la red
instalada, se–alando los distintos sectores de la red y representando con un
s’mbolo y numerado todos los elementos de la instalaci—n.
- Como precauci—n general, se recomienda cerrar la
llave de paso cada vez que se abandone el edificio, tanto si es por un per’odo
largo de tiempo, como si es para un fin de semana.
- En ningœn caso se utilizar‡n las tuber’as como
bajantes de puesta a tierra de aparatos elŽctricos.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- Relaci—n de las operaciones espec’ficas de
mantenimiento a realizar en cada uno de los elementos componentes de la instalaci—n:
Arqueta acometida, llave de paso, llave de paso con desagŸe, llaves de desagŸe,
v‡lvula reductora de presi—n.
- Una vez al a–o se limpiar‡ la arqueta y la llave
de paso, con lubricaci—n del v‡stago y la empaquetadura.
- Cada 2 a–os se pintar‡n las llaves.
- Se comprobar‡ una vez al a–o que estŽn bien
lubricadas y, el funcionamiento de apertura y cierre. Si hay fugas se cambiar‡n
las empaquetaduras. Las llaves de desagŸe se mantendr‡n abiertas durante 3
minutos, observando que el agua evacua libremente.
Grupo de presi—n:
- Cada 6 meses se comprobar‡ el buen funcionamiento
del equipo. Revoluciones correctas del motor de la bomba y ausencia de
vibraciones.
- Una vez al a–o se comprobar‡n los l’mites m’nimos
y m‡ximos de presi—n en el calder—n.
- Una vez al a–o se comprobar‡ el funcionamiento y
estenqueidad de las llaves de corte y de la v‡lvula antirretorno.
- Cada 5 a–os se limpiar‡n y pintar‡n los elementos
susceptibles de mayor deterioro.
Relaci—n de las operaciones generales de
mantenimiento a realizar en las instalaci—n:
- Cada 3 meses se realizar‡ una limpieza del
dep—sito.
- Cada 2 a–os se efectuar‡ una revisi—n completa de
la instalaci—n, reparando todas aquellas tuber’as, accesorios y equipos que
presenten mal estado o funcionamiento deficiente.
- Cada 4 a–os se efectuar‡ la prueba de
estanqueidad y de funcionamiento.
- Sin perjuicio de estas revisiones se separar‡n
aquellos defectos que puedan permitir fugas o deficiencias de funcionamiento en
conducciones, accesorios y equipos.
4.4.3. Aparatos Sanitarios
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- La reparaci—n o sustituci—n de aparatos o
grifer’as, se realizar‡ previo cierre de las llaves generales de paso del local
hœmedo donde Žstos se ubiquen.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- Cuando los desagŸes estŽn obturados se
desenroscar‡n y limpiar‡n. En caso de que estŽn rotos se cambiar‡n.
4.5.
INSTALACIONES DE COMBUSTIBLES
4.5.1. Gas
En el caso de que posteriormente se instale
cualquier instalaci—n de gas, se deber‡n cumplir los requisitos y
recomendaciones de uso y mantenimiento que indique la compa–’a suministradora;
y al menos tendr‡ en cuenta:
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- No se utilizar‡n las tuber’as de gas para colgar
objetos, ni como toma de tierra de aparatos elŽctricos.
- Se leer‡n atentamente las instrucciones de uso
entregadas con la compra de los aparatos de gas.
- Se evitar‡ el contacto del tubo flexible con la
parte posterior del horno.
- Se preparar‡ para encender el aparato antes de
abrir la llave del gas.
- Se observar‡ la correcta combusti—n (llama
azulada y estable) de los aparatos. En el caso de que la llama sea amarilla y
oscilante, se avisar‡ al servicio tŽcnico.
- Se vigilar‡ el recipiente puesto al fuego para
evitar que Žste se derrame y apague la llama.
- Se tendr‡ siempre ventilado el lugar donde
funcione un aparato de gas.
- Se comprobar‡ que los aparatos de gas que
precisen conductos de evacuaci—n de humos (calentadores de agua, calderas, É),
los tengan correctamente instalados.
- Se mantendr‡n siempre apagados los fuegos que no
se utilicen.
- En ausencias prolongadas y tambiŽn durante la
noche, se cerrar‡ la llave de paso general de la instalaci—n de gas.
- Se impedir‡ que los ni–os manipulen los aparatos
o las llaves del gas.
- Antes de efectuar cualquier modificaci—n en la
instalaci—n, ser‡ necesario un estudio realizado por un tŽcnico competente
especializado.
- No deber‡ utilizarse la canalizaci—n como l’nea
de puesta a tierra, independientemente de otras instalaciones.
- No se utilizar‡n lubricantes.
- No se desenroscar‡n r‡cores sin previamente haber
vaciado la canalizaci—n.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
Relaci—n de las operaciones espec’ficas de
mantenimiento a realizar en cada uno de los elementos componentes de la
instalaci—n:
Arqueta de acometida:
- Se comprobar‡ cada 2 a–os mediante espuma
jabonosa la estanqueidad tanto abierta como cerrada de la llave de paso,
reponiŽndola en caso de rotura.
- En el
regulador de presi—n se comprobar‡ cada 4 a–os la presi—n de salida de cierre a
caudal nulo y estanqueidad a la presi—n de servicio de la red, reponiŽndolo en
caso de funcionamiento deficiente.
Canalizaci—n vista:
- Se
efectuar‡ cada 4 a–os una prueba de estanqueidad a la presi—n de servicio de la
conducci—n.
Llaves de paso:
- Se
comprobar‡ cada 2 a–os mediante espuma jabonosa la estanqueidad tanto abierta
como cerrada de la llave de paso, reponiŽndola en caso de rotura.
Purgador:
- Se
limpiar‡ como m’nimo una vez al a–o en tiempo fr’o y cuando se detecten
irregularidades en la llegada de gas a los aparatos.
Contador:
- Se
comprobar‡ cada 4 a–os la estanqueidad y control de medida del contador.
Tubo flexible:
- Se
cambiar‡ cada 2 a–os por la compa–’a suministradora el tubo flexible de la
instalaci—n.
Relaci—n de las operaciones generales de
mantenimiento a realizar en la instalaci—n:
- Se
revisar‡n peri—dicamente los aparatos por el servicio tŽcnico de la empresa
suministradora.
- Los
filtros ser‡n renovados peri—dicamente, segœn la intensidad de utilizaci—n de
la instalaci—n y, al menos, cada a–o.
- Se
sustituir‡n los tubos flexibles cuando se deterioren, y en todo caso, antes de
la fecha de caducidad de los mismos.
- Si detectamos olor a gas inmediatamente se
cerrar‡ la llave de paso general de la instalaci—n de gas, no se encender‡
ninguna llama, ni se accionar‡n timbres ni interruptores elŽctricos, se
ventilar‡ el local y se avisar‡ a una empresa instaladora de gas autorizada o a
la empresa suministradora.
4.6.
INSTALACIONES DE ILUMINACIîN
4.6.1. Alumbrado de Emergencia
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- La reposici—n de las l‡mparas de los equipos se
efectuar‡ cuando Žstas alcancen su duraci—n media m’nima. Dicha reposici—n se
efectuar‡ preferentemente por grupos de equipos completos y ‡reas de
iluminaci—n.
- Todas las l‡mparas repuestas ser‡n de las mismas
caracter’sticas que las reemplazadas.
- Toda modificaci—n en la instalaci—n o en sus
condiciones de uso (ampliaci—n de la instalaci—n, cambio de destino del
edificio, É) se llevar‡ a cabo previo estudio realizado por un especialista,
siendo aconsejable siempre consultar las instrucciones de uso entregadas en la
compra de los aparatos.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- La periodicidad de limpieza no ser‡ superior a 1
a–o.
- Las l‡mparas se limpiar‡n preferentemente en
seco.
- Las iluminarias se lavar‡n mediante pa–o
humedecido en agua jabonosa; el secado se efectuar‡ con gamuza o similar.
- Para la limpieza de luminarias de aluminio
anodinado se utilizar‡n soluciones jabonosas no alcalinas.
- Cada 6 meses se comprobar‡ por medios manuales,
que la ausencia de tensi—n conectar‡ el alumbrado de emergencia y al mismo
tiempo se aprovechar‡ para la limpieza del mismo.
- Cada 6 meses se comprobar‡ el estado de las
bater’as y el nivel de iluminaci—n de los equipos.
- Durante las fases de realizaci—n del
mantenimiento, tanto en la reposici—n de las l‡mparas como durante la limpieza
de los equipos, se mantendr‡n desconectados los interruptores autom‡ticos de
seguridad de la instalaci—n.
4.6.2. Alumbrado Interior
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- La reposici—n de las l‡mparas de los equipos se
efectuar‡ cuando Žstas alcancen su duraci—n media m’nima, dicha reposici—n se
efectuar‡ preferentemente por grupos de equipos completos y ‡reas de
iluminaci—n.
- Todas las l‡mparas repuestas ser‡n de las mismas
caracter’sticas que las reemplazadas.
- Durante las fases de realizaci—n del
mantenimiento, tanto en la reposici—n de las l‡mparas como durante la limpieza
de los equipos, se mantendr‡n desconectados los interruptores autom‡ticos de
seguridad de la instalaci—n.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- La periodicidad de limpieza no ser‡ superior a 1
a–o.
- Las l‡mparas se limpiar‡n preferentemente en
seco.
- Las luminarias se lavar‡n mediante pa–o
humedecido en agua jabonosa, el secado se efectuar‡ con gamuza o similar.
- Para la limpieza de luminarias de aluminio
anodinado se utilizar‡n soluciones jabonosas no alcalinas.
4.7.
INSTALACIONES DE PROTECCIîN
4.7.1. Protecci—n Contra Incendios
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- Toda modificaci—n en la instalaci—n o en sus
condiciones de uso (ampliaci—n de la instalaci—n, cambio de destino del
edificio, É) se llevar‡ a cabo previo estudio realizado por un especialista,
siendo aconsejable siempre consultar las instrucciones de uso entregadas en la
compra de los aparatos.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
Operaciones a realizar por el personal del titular
de la instalaci—n del equipo o sistema:
a) Sistemas autom‡ticos de detecci—n y alarma de
incendios.
- Cada 3 meses se comprobar‡ el funcionamiento de
las instalaciones (con cada fuente de suministro), se sustituir‡ los pilotos,
fusibles, etc., defectuosos.
- Cada 3 meses se proceder‡ al mantenimiento de los
acumuladores (limpieza de bornas, reposici—n de agua destilada, etc.).
b) Sistema manual de alarma de incendios.
- Cada 3 meses se comprobar‡ el funcionamiento de
la instalaci—n (con cada fuente de suministro).
- Cada 3 meses se proceder‡ al mantenimiento de los
acumuladores (limpieza de bornas, reposici—n de agua destilada, etc.).
c) Extintores de incendio.
- Cada 3 meses se comprobar‡ su accesibilidad, el buen
estado aparente de conservaci—n, seguros, precintos, inscripciones, manguera,
etc.
- Cada 3 meses se comprobar‡ el estado de carga
(peso y presi—n) del extintor y del botell’n de gas impulsor (si existe), y el
estado de las partes mec‡nicas (boquilla, v‡lvulas, manguera, etc.).
d) Bocas de incendio equipadas (BIE).
- Cada 3 meses se comprobar‡ la buena accesibilidad
y se–alizaci—n de los equipos.
- Cada 3 meses se comprobar‡ por inspecci—n todos
los componentes, procediendo a desenrollar la manguera en toda su extensi—n y
accionamiento de la boquilla caso de ser de varias posiciones.
- Cada 3 meses se comprobar‡, por lectura del
man—metro, la presi—n de servicio.
- Cada 3 meses se limpiar‡ el conjunto y engrase de
cierres y bisagras en puertas del armario.
e) Columna seca.
- Cada 6 meses se comprobar‡ la accesibilidad de la
entrada de la calle y tomas de piso, y su se–alizaci—n.
- Cada 6 meses se comprobar‡n las tapas y el
correcto funcionamiento de sus cierres (engrase si es necesario).
- Cada 6 meses se comprobar‡n que las llaves de las
conexiones siamesas estŽn cerradas, que las llaves de seccionamiento estŽn
abiertas, y que todas las tapas de r‡cores estŽn bien colocadas y ajustadas.
f) Sistemas fijos de extinci—n: Rociadores de agua,
Agua pulverizada, Polvo, Espuma, Agentes extintores gaseosos.
- Cada 3 meses se comprobar‡n que las boquillas del
agente extintor o rociadores estŽn en buen estado y libres de obst‡culos para
su funcionamiento correcto.
- Cada 3 meses se comprobar‡ el buen estado de los
componentes del sistema, especialmente de la v‡lvula de prueba en los sistemas
de rociadores, o los mandos manuales de la instalaci—n de los sistemas de
polvo, o agentes extintores gaseosos.
- Cada 3 meses se comprobar‡ el estado de carga de
la instalaci—n de los sistemas de polvo, anh’drido carb—nico, o hidrocarburos
halogenados y de las botellas de gas impulsor cuando existan.
- Cada 3 meses se comprobar‡n los circuitos de
se–alizaci—n, pilotos, etc., en los sistemas con indicaciones de control.
- Cada 3 meses se limpiar‡n todos los componentes.
Operaciones a realizar por el personal
especializado del fabricante o instalador del equipo o sistema:
a) Sistemas autom‡ticos de detecci—n y alarma de
incendios.
- Cada a–o se verificar‡ integralmente la instalaci—n
y se limpiar‡ el equipo de centrales y accesorios.
- Cada a–o se verificar‡ las uniones roscadas o
soldadas.
- Cada a–o se limpiar‡n y se regular‡n los relŽs.
- Cada a–o se regular‡n las tensiones e
intesidades.
- Cada a–o se verificar‡n los equipos de
transmisi—n de alarma.
- Cada a–o se har‡ una prueba final de la
instalaci—n con cada fuente de suministro elŽctrico.
b) Sistema manual de alarma de incendios.
- Cada a–o se verificar‡ integralmente la
instalaci—n y se limpiar‡n sus componentes.
- Cada a–o se verificar‡n uniones roscadas o
soldadas.
- Cada a–o se har‡ una prueba final de la
instalaci—n con cada fuente de suministro.
c) Extintores de incendio.
- Cada a–o se verificar‡ el estado de carga (peso,
presi—n) y en el caso de extintores de polvo con botell’n de impulsi—n, el
estado del agente extintor.
- Cada a–o se comprobar‡ la presi—n de impulsi—n
del agente extintor y el estado de la manguera, boquilla o lanza, v‡lvulas y
partes mec‡nicas.
- Cada 5 a–os a partir de la fecha de timbrado del
extintor (y por tres veces) se retimbrar‡ el extintor de acuerdo con la ITC-MIE
AP.5 del Reglamento de aparatos a presi—n sobre extintores de incendios
(Bolet’n Oficial del Estado, nœmero 149, de 23 de junio de 1982).
d) Bocas de incendio equipadas (BIE).
- Cada a–o se desmontar‡ la manguera y se ensayar‡
Žsta en lugar adecuado.
- Cada a–os se comprobar‡ el correcto
funcionamiento de la boquilla en sus distintas posiciones y del sistema de
cierre.
- Cada a–o se comprobar‡ la estanqueidad de los
r‡cores y manguera, y estado de las juntas.
- Cada a–o se comprobar‡ la indicaci—n del
man—metro con otro de referencia (patr—n) acoplado en el r‡core de conexi—n de
la manguera.
- Cada 5 a–os la manguera debe ser sometida a una
presi—n de prueba de 15 Kg./cm2.
e) Sistemas fijos de extinci—n: Rociadores de agua,
Agua pulverizada, Polvo, Espuma, Anh’drido carb—nico.
- Cada a–o se comprobar‡n integralmente todos los
sistemas de acuerdo con las instrucciones del fabricante o instalador.
- Cada a–o se verificar‡n los componentes del
sistema, especialmente los dispositivos de disparo y alarma.
- Cada a–o se comprobar‡ la carga de agente
extintor y del indicador de la misma (medida alternativa del peso o presi—n).
- Cada a–o se comprobar‡ el estado del agente
extintor.
- Cada a–o se har‡ una prueba de la instalaci—n en
las condiciones de su recepci—n.
4.8.
INSTALACIONES DE SALUBRIDAD
4.8.1. Saneamiento
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- Toda modificaci—n en la instalaci—n o en sus
condiciones de uso, que puedan alterar su normal funcionamiento, ser‡ realizada
previo estudio y bajo la direcci—n de un tŽcnico especialista.
- La propiedad recibir‡ a la entrega de la obra,
los planos definitivos de la instalaci—n, as’ como instrucciones de uso y
certificados de garant’a de todos los aparatos que lo tuviesen.
- La red de saneamiento est‡ preparada para admitir
los residuos org‡nicos normales; siendo f‡cil conservarla y mantenerla, siempre
que se evite verter por los desagŸes, aguas que contengan aceites que engrasen
las tuber’as, ‡cidos fuertes, detergentes NO biodegradables cuyas espumas se
petrifican en los sifones y arquetas, pl‡sticos y elementos duros que puedan
obstruir las bajantes.
- En la red de alcantarillado de su buen funcionamiento
y conservaci—n, se ocupa el municipio correspondiente. S—lo en algunos casos
(villas aisladas, urbanizaciones privadas, É), puede recaer dicha funci—n en el
usuario.
- No se verter‡n por los desagŸes de lavados y
bidŽs, aguas que contengan aceites, detergentes no biodegradables o sustancias
t—xicas.
- Tampoco se arrojar‡n al inodoro, objetos que
puedan obstruir la bajante.
- Es conveniente dejar correr agua caliente una vez
por semana por la red de desagŸes de los aparatos sanitarios, para desengrasar
las paredes de Žsta, y obtener un eficaz mantenimiento de la misma.
- Se vigilar‡ la existencia permanente de agua en
el sumidero sif—nico y en los sifones de los sanitarios para evitar olores,
procediendo a su limpieza peri—dica.
- En caso de observarse fugas en las bajantes por
el mal uso, se proceder‡ a su pronta localizaci—n, especialmente las arquetas
de empalme.
- Se deben evitar modificaciones de la red
original.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- Cada a–o se comprobar‡ la estanqueidad de la red.
- Cada a–o se revisar‡n los colectores suspendidos.
- Cada 10 a–os se limpiar‡n las arquetas de paso, a
pie de bajante y sif—nica.
4.8.2. Ventilaci—n
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- Toda modificaci—n en la instalaci—n o en sus
condiciones de uso, que puedan alterar su normal funcionamiento, ser‡ realizada
previo estudio y bajo la direcci—n de un tŽcnico especialista.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- Cada a–o se verificar‡n los elementos
antivibratorios de los ventiladores y extractores, as’ como los conductos
el‡sticos de uni—n con los conductos de ventilaci—n.
- Cada 5 a–os se comprobar‡n las conexiones elŽctricas
de los extractores situados en columnas de ventilaci—n forzada por medios
mec‡nicos.
- Cada 10 a–os o antes si fuera apreciada alguna
anomal’a en el funcionamiento del conducto de ventilaci—n, se proceder‡ a
realizar una completa revisi—n de la instalaci—n.
4.9.
INSTALACIONES DE TRANSPORTE
4.9.1. Ascensores
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- La persona encargada del servicio ordinario de
los ascensores avisar‡ a la persona conservadora en caso de que observe alguna
anomal’a en el funcionamiento de la maniobra.
- Los elementos y equipos de la instalaci—n, una
vez en uso, s—lo ser‡n manipulados por el personal de la Empresa Conservadora,
que suministrar‡ las indicaciones para caso de emergencia a la persona encargada
del servicio ordinario.
- Si el propietario o arrendatario de un aparato
elevador desea cambiar de empresa conservadora, deber‡ comunicarlo a la
Delegaci—n Provincial del Ministerio de Industria correspondiente, indicando
los motivos por los cuales desea efectuar dicho cambio.
- La iluminaci—n del recinto del ascensor
permanecer‡ apagada, excepto cuando se proceda a reparaciones en el interior
del mismo.
- Ser‡ accesible al cuarto de m‡quinas, œnicamente
a la persona encargada del servicio ordinario y al personal de la empresa
conservadora.
- No se utilizar‡ el camar’n por un nœmero de
personas superior al indicado en la placa de carga.
- No se har‡ uso del bot—n de parada salvo en caso
de emergencia.
- La empresa instaladora facilitar‡ una llave para
apertura de puertas en caso de emergencia a la persona encargada del servicio
ordinario de los ascensores.
- El uso de esta llave se limitar‡ exclusivamente a
las operaciones de rescate de las personas que viajasen en el camar’n en el
momento de la aver’a.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- Diariamente la persona encargada del servicio
ordinario de los ascensores comprobar‡ el correcto funcionamiento de las
puertas y de la nivelaci—n del camar’n en todas las plantas subiendo el
ascensor y parando en todas ellas, y bajando a piŽ comprobar‡ en todas las
plantas que las puertas semiautom‡ticas no se pueden abrir sin que estŽ el
camer’n parado en esa planta.
- Si alguna de estas comprobaciones fuese
desfavorable y observase alguna otra anomal’a en el funcionamiento del
ascensor, dejar‡ Žste fuera de servicio cortando el interruptor de alimentaci—n
del mismo, colocando en cada acceso los carteles indicativos de ÒNo FuncionaÓ y
avisar‡ a la empresa conservadora.
- Si la anomal’a observada es, que puede abrirse
una puerta de acceso al recinto sin estar, frente a ella, el camar’n; adem‡s
del letrero ÒNo FuncionaÓ y dejar fuera de servicio el ascensor se condenar‡ la
puerta impidiendo su apertura.
- Cada mes se proceder‡ a la limpieza del foso del
recinto del ascensor.
- Cada mes se limpiar‡ el cuarto de m‡quinas,
evitando que caiga suciedad al recinto.
5. AISLAMIENTOS
- Como norma general deber‡ realizarse una
inspecci—n tŽcnica obligatoria cada 5 a–os en los ASILAMIENTOS de los edificios
o antes si aparecieran indicios de patolog’as. Estas inspecciones tŽcnicas
ser‡n realizadas por Laboratorios Homologados, emitiendo el correspondiente
Informe TŽcnico que recoger‡ los resultados de las Inspecciones realizadas e
incluir‡ las Recomendaciones de Actuaciones adecuadas, si es que fueran
necesarias.
5.1.
AISLAMIENTOS: TƒRMICOS
5.1.1. Aislantes TŽrmicos: Rellenos y Proyectados
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- Se evitar‡ la realizaci—n de cualquier tipo de
obra que altere las condiciones de aislamiento tŽrmico de los rellenos y
proyectados realizados en las c‡maras de aire.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- Se seguir‡n las instrucciones espec’ficas
indicadas por el fabricante.
6. CUBIERTAS
- Como norma general deber‡ realizarse una
inspecci—n tŽcnica obligatoria cada 5 a–os en las CUBIERTAS de los edificios o
antes si aparecieran indicios de patolog’as. Estas inspecciones tŽcnicas ser‡n
realizadas por Laboratorios Homologados, emitiendo el correspondiente Informe
TŽcnico que recoger‡ los resultados de las Inspecciones realizadas e incluir‡n
las Recomendaciones de Actuaciones adecuadas, si es que fueran necesarias.
Incluyendo como m’nimo la Inspecci—n general del estado de conservaci—n de las
cubiertas y azoteas.
Esta inspecci—n abarcar‡ tambiŽn al estado de
canalones y desagŸes, tanto desde el punto de vista de la conservaci—n como de
la funcionalidad y durabilidad.
- Las cubiertas deber‡n utilizarse solamente para
el uso previsto inicialmente en el proyecto.
- En el caso de que el sistema de estanqueidad
resultara da–ado como consecuencia de circunstancias imprevistas y se
produjeran filtraciones, deber‡n repararse inmediatamente los desperfectos
producidos.
- En general, no deber‡n almacenarse materiales en
la cubierta. En el caso de que sea necesario dicho almacenamiento, deber‡
comprobarse que Žste no sobrepase la carga m‡xima que la cubierta puede
soportar y, adem‡s, deber‡ realizarse una protecci—n adecuada de la
impermeabilizaci—n.
- Cuando en la cubierta de un edificio se sitœen,
con posterioridad a su ejecuci—n, equipos de instalaciones que necesiten un
mantenimiento peri—dico, deber‡n disponerse las protecciones adecuadas en sus
proximidades para que en el desarrollo de dichas operaciones no se da–e la
impermeabilizaci—n.
6.1.
CUBIERTAS: PLANAS
6.1.1. Azoteas No Transitables
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- En las cubiertas no transitables debe ponerse
especial atenci—n para que los equipos m—viles de mantenimiento s—lo circulen
por las zonas previstas.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- Cada a–o se realizar‡ un mantenimiento adecuado,
visitas peri—dicas de inspecci—n y mantenimiento de la cubierta al menos una
vez, realizando como m’nimo, las operaciones siguientes:
a) Eliminaci—n de cualquier tipo de vegetaci—n y de
los materiales acumulados por el viento.
b) Retirada peri—dica de los sedimentos que puedan
formarse en la cubierta por retenciones ocasionales de agua.
c) Eliminaci—n de la nieve que obstruya los huecos
de ventilaci—n de la cubierta.
d) Conservaci—n en buen estado de los elementos de
alba–iler’a relacionados con el sistema de estanqueidad, tales como aleros,
petos, etc.
e) Mantenimiento de la protecci—n de la cubierta en
las condiciones iniciales.
f) En las cubiertas sin protecci—n pesada,
comprobaci—n de la fijaci—n de la impermeabilidad al soporte y reparaci—n de
los efectos observados.
- La reparaci—n de la impermeabilizaci—n deber‡
realizarse por personal especializado.
Utilizaci—n, mantenimiento y conservaci—n.
a) Fald—n con membrana autoprotegida:
- Cada 3 a–os, o antes si fuera apreciada alguna
anomal’a, se realizar‡ una revisi—n de los faldones, inspeccionando la posible
aparici—n de goteras o cualquier otro tipo de lesi—n.
b) Fald—n con protecci—n de gravilla:
- Una vez al a–o se comprobar‡ el recubrimiento de
gravilla, observando si alguna zona del fald—n se presenta al descubierto, en
cuyo caso se extender‡ la gravilla hasta conseguir el espesor m’nimo de tres
cent’metros.
- Cada 3 a–os, o antes si fuera apreciada alguna
anomal’a, se realizar‡ una revisi—n de los faldones, inspeccionando la posible
aparici—n de goteras o cualquier otro tipo de lesi—n.
c) Junta de dilataci—n en faldones con membrana
autoprotegida:
- Una vez al a–o, o antes si fuera apreciada alguna
anomal’a, se revisar‡n las juntas de dilataci—n reparando los desperfectos que
se observen.
d) Junta de dilataci—n en faldones con protecci—n
de gravilla:
- Una vez al a–o, o antes si fuera apreciada alguna
anomal’a, se revisar‡n las juntas de dilataci—n por muestreo cada veinte
metros, reparando los desperfectos que se observen.
e) Limahoya:
- Cada 3 a–os, o antes si fuera apreciada alguna
anomal’a, se revisar‡n las limahoyas, reparando los desperfectos que se
observen.
f) Encuentro de fald—n con sumidero:
- Una vez al a–o se limpiar‡ la caldereta y
rejilla. En Žpoca de heladas, se eliminar‡ el hielo que se forme sobre la
rejilla, para evitar que se obstruya el desagŸe.
- Cada 3 a–os, o antes si fuera apreciada alguna
anomal’a, se revisar‡n los encuentros, reparando los desperfectos que se
observen.
- En caso de ser observado alguno de estos
s’ntomas, ser‡ estudiado por un TŽcnico competente que dictaminar‡ las
reparaciones que deban efectuarse.
6.2.
CUBIERTAS: VARIOS
6.2.1. Cubiertas: Varios
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- No deber‡n realizarse nuevas chimeneas de
ventilaci—n en la cubierta, con posterioridad a su ejecuci—n, sin la
intervenci—n de un tŽcnico competente que dictamine la idoneidad de la soluci—n
adoptada.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- Para el mantenimiento de los conductos de
ventilaci—n se seguir‡n las instrucciones del fabricante.
7. REVESTIMIENTOS
- Como norma general deber‡ realizarse una
inspecci—n tŽcnica obligatoria cada 5 a–os en los REVESTIMIENTOS de los
edificios o antes si aparecieran indicios de patolog’as. Estas inspecciones
tŽcnicas ser‡n realizadas por Laboratorios Homologados, emitiendo el
correspondiente Informe TŽcnico que recoger‡ los resultados de las Inspecciones
e incluir‡n las Recomendaciones de Actuaciones adecuadas, si es que fueran
necesarias.
Incluyendo como m’nimo, Inspecci—n general de los
REVESTIMIENTOS de paredes y techos, detectando las tipolog’as de posibles
da–os, tales como fisuras, humedades, abombamientos, etc.
- Como criterio general, no deben sujetarse
elementos en el revestimiento, se evitar‡n humedades perniciosas, permanentes o
habituales, adem‡s de roces y punzonamientos.
7.1.
REVESTIMIENTO DE ESCALERAS
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- No se superar‡n las cargas m‡ximas previstas en
la Documentaci—n TŽcnica.
- Las condiciones de uso vendr‡n en funci—n del
tipo de revestimientos de la escalera, no obstante, se evitar‡ la permanencia
continuada sobre el pavimento de los agentes qu’micos admisibles para el mismo
y la ca’da accidental de agentes qu’micos no admisibles.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- En funci—n del tipo de revestimiento se realizar‡
el mantenimiento correspondiente.
7.2.
REVESTIMIENTO DE PAREDES
7.2.1. Alicatados
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- Se evitar‡ el uso de productos abrasivos para la
limpieza de alicatados.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- En el caso de los alicatados utilizados en el
revestimiento de los aseos, hay que prestar especial atenci—n y cuidado al
rejuntado, ya que su buen estado garantiza que el agua y la humedad no penetre
en el material de agarre, evitando de esta manera el deterioro del
revestimiento.
- Peri—dicamente se limpiar‡n los alicatados con un
fregado ordinario realizado mediante lavado con pa–o hœmedo. No deben
utilizarse ‡cidos de ningœn tipo, ni productos abrasivos que puedan manchar o
rayar la superficie pulida del material.
- Peri—dicamente se recomendar‡ sellar las juntas
sometidas a humedad constante (entrega de ba–eras o fregaderos) con la
silicona, que garantice la impermeabilizaci—n de las juntas.
- Peri—dicamente se limpiar‡n los distintos
revestimientos. Con material de limpieza.
- Cada 5 a–os se revisar‡n los distintos
revestimientos, con reposici—n cuando sea necesario.
- Cada 5 a–os se comprobar‡ el estado y relleno de
juntas, cubrejuntas, rodapiŽs y cantoneras con material de relleno y sellado.
7.2.2. Chapados
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- No se admitir‡ la sujeci—n de elementos pesados
sobre el chapado, se recibir‡n a la f‡brica que sustenta Žste o a cualquier
otro elemento resistente.
- Se tomar‡n las medidas necesarias para que las
jardineras u otros elementos no viertan agua sobre el chapado.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- Cada 5 a–os o antes si se ha apreciado alguna
anomal’a, movimiento o rotura, se inspeccionar‡ visualmente la fachada y si
hubiese alguna placa movida, se reparar‡.
- Se comprobar‡ peri—dicamente el estado de los
anclajes.
7.2.3. Revestimientos Decorativos de Madera
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DE EDIFICIO.
- Los revestimientos de micromadera y microcorcho,
se limpiar‡n en seco o con aspiradora.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- Cada a–o se limpiar‡n las superficies con aspirador
con boquilla lisa de cerdas muy suaves, pas‡ndola suavemente sobre la
superficie. Podr‡ realizarse la limpieza con espuma seca, si las instrucciones
del fabricante lo permite.
7.2.4. Enfoscados y Monocapas de Resinas SintŽticas
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- Una vez transcurridas 24 horas de su ejecuci—n,
se mantendr‡ hœmeda la superficie enfoscada hasta que el mortero haya fraguado.
- No se fijar‡n elementos en el enfoscado hasta que
haya fraguado, y no antes de 7 d’as.
- No se admitir‡ la sujeci—n de elementos pesados
en el espesor del enfoscado, debiendo sujetarse en el soporte, o elemento
resistente, con las limitaciones que incluyen en cada caso, las normas
correspondientes.
- Se evitar‡ el vertido sobre el enfoscado de aguas
que arrastren tierras u otras impurezas.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFCIO.
- Se cuidar‡ de no verter sobre el enfoscado aguas
que arrastren tierras que le afecten, se realizar‡n con an‡logos materiales a
los utilizados en el revestimiento original.
- Cuando se aprecie alguna anomal’a en el enfoscado
no imputable al uso se levantar‡ la superficie afectada y se estudiar‡ la causa
por un TŽcnico competente que dictaminar‡ su importancia y en su caso las
reparaciones que deban efectuarse.
- Cuando se efectœen reparaciones en los enfoscados
se revisar‡ el estado de las franjas que contienen tela met‡lica, levantando
aquelllas que estŽn deterioradas.
- Cada 5 a–os se revisar‡ el estado del revestimiento
de terminaci—n sobre el enfoscado. Cuando sea necesario pintarlos se har‡ con
pinturas compatibles con la cal y/ o el cemento del enfoscado.
7.2.5. Guarnecidos y Enlucidos
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- No se admitir‡ la sujeci—n de elementos pesados
en el espesor del revestimiento de yeso, debiendo sujetarse en el soporte del
yeso con las limitaciones que incluyen, en cada caso, las normas
correspondientes.
- Las paredes y techos con revestimiento de yeso no
se someter‡n a humedad relativa habitual superior al 70% y/o a salpicado
frecuente de agua.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- Las reparaciones del revestimiento por deterioro
u obras realizadas que le afecten, se realizar‡n con los mismos materiales
utilizados en el revestimiento original.
- Cuando se aprecie alguna anomal’a en el
revestimiento de yeso, se levantar‡ la superficie afectada y se estudiar‡ la
causa por un TŽcnico competente que dictaminar‡ su importancia y en su caso,
las reparaciones que deban efectuarse.
- Cuando se efectœen reparaciones en los
revestimientos de yeso, se revisar‡ el estado de los guardavivos, sustituyendo
aquellos que estŽn deteriorados.
7.2.6. Pinturas
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- Las pinturas al silicato y al cemento se
limpiar‡n pasando ligeramente un cepillo de nylon con abundante agua clara.
- Las pinturas pl‡sticas, pinturas al esmalte,
pinturas martelŽ se limpiar‡n con esponjas o trapos humedecidos con agua
jabonosa, y se aplicar‡ sobre el revestimiento una disoluci—n espesa de cola
vegetal, hasta conseguir el ablandamiento de revestimiento, rasc‡ndose a
continuaci—n con esp‡tula.
- Las lacas nitrocelul—sicas, barnices grasos y
sintŽticos se limpiar‡n con esponjas o trapos humedecidos con agua jabonosa.
Para su reposici—n se podr‡ recurrir a los siguientes procedimientos Mec‡nicos
(lijado, acuchillado, soplado con arena o granallado); Quemado con llama (con
candileja, lamparilla o soplete), ataque qu’mico: mediante soluci—n de sosa
c‡ustica aplicada sobre el revestimiento de manera que produzca un
ablandamiento de Žste; Decapantes tŽcnicos: aplicaci—n sobre el revestimiento
de disolventes especiales hasta conseguir un ablandamiento y desprendimiento
del mismo sin atacar o alterar el soporte.
- En cualquiera de los procedimientos utilizados,
se rascar‡n posteriormente con esp‡tula de manera que no quede alterada la
naturaleza del soporte.
- Las pinturas de lacas nitrocelul—sicas, se
aplicar‡ sobre el revestimiento una mano del propio disolvente que indica la
especificaci—n correspondiente, practicando despuŽs de su ablandamiento un
rascado a esp‡tula sin alterar el soporte.
- Se dejar‡ el soporte preparado para la aplicaci—n
del nuevo revestimiento segœn se indica en la especificaci—n correspondiente.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- El per’odo m’nimo de revisi—n del estado de
conservaci—n de los distintos revestimientos vendr‡ en funci—n del tipo de
soporte as’ como su situaci—n de exposici—n, no siendo superior al tiempo que a
continuaci—n se expresa:
- Cada
a–o se revisar‡ el estado de conservaci—n de los revestimientos sobre madera;
en exteriores e interiores.
- Cada
3 a–os se revisar‡ el estado de conservaci—n de los revestimientos sobre yeso,
cemento, derivados; en exteriores.
- Cada
5 a–os se revisar‡ el estado de conservaci—n de los revestimientos sobre yeso,
cemento, derivados y madera, en interiores.
- Cada 5 a–os se revisar‡ el estado de conservaci—n
de los revestimientos sobre superficies met‡licas; en exteriores e interiores.
- Si anteriormente a estos per’odos de reposici—n
marcados se aprecien anomal’as o desperfectos en el revestimiento, se efectuar‡
su reparaci—n segœn los criterios de reposici—n.
7.3.
REVESTIMIENTO DE SUELO
7.3.1. Suelos de Piezas R’gidas
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- No se utilizar‡n ‡cidos de ningœn tipo, ni
productos abrasivos que puedan manchar o rayar la superficie pulida del
material.
- Se evitar‡n las grasas y la permanencia de
agentes qu’micos agresivos.
- En el caso de pavimentos de piedra natural
(m‡rmoles, granitos, etc.), la limpieza se realizar‡ con bayeta hœmeda evitando
el uso de jabones, lej’as o amon’aco y no debiendo emplear en ningœn caso
‡cidos.
- Las baldosas de granito y cuarcita podr‡n
limpiarse con agua jabonosa o detergentes no agresivos, las de pizarra se
frotar‡n con cepillo de ra’ces, las de caliza admiten limpiarse con agua de
lej’a, las cer‡micas se limpiar‡n con agua jabonosa o detergentes no abrasivos.
- Las baldosas de cemento se limpiar‡n con agua
abundante y cepillo de cerda y finalmente las superficies no deslizantes pueden
conservarse a la cera utiliz‡ndose para su entretenimiento m‡quinas
aspiradoras-enceradoras.
- En el caso de pavimentos de gres cer‡mico la
limpieza se realizar‡ con bayeta hœmeda, agua jabonosa o detergentes no
abrasivos.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- Peri—dicamente se proceder‡, en el caso de
pavimentos de terrazo, a su encerado o pulido y se realizar‡n inspecciones
oculares, observando tanto el estado de las baldosas como el estado del sellado
de las juntas. La limpieza se realizar‡ con agua jabonosa o detergentes no
agresivos.
- Cada 5 a–os o antes, si fuera apreciada alguna
anomal’a, se realizar‡ una inspecci—n del pavimento, observando si aparece en
alguna zona baldosas rotas, agrietadas o desprendidas, en cuyo caso se
repondr‡n o se proceder‡ a su fijaci—n con los materiales y forma indicados
para su colocaci—n. Para dichas reposiciones la propiedad dispondr‡ de una
reserva de piezas equivalente al 1% del material colocado.
7.3.2. Suelos: Soleras
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- No se someter‡ directamente la solera a la acci—n
de aguas con pH menor de 6 — mayor de 9, o con una concentraci—n en sulfatos
superior a 0,2 g/ l.; aceites minerales org‡nicos y pesados; y temperaturas
superiores a 40¡C.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- Se revisar‡n con una periodicidad anual el estdo
de las superficies y de las juntas.
- Cada 5 a–os o antes, si fuera apreciada alguna
anomal’a, se realizar‡ una inspecci—n de la solera observando si aparecen
grietas, fisuras, roturas o humedades.
- Cada 5 a–os o antes, si fuera apreciada alguna
anomal’a, se realizar‡ una inspecci—n reparando los posibles desperfectos que
se observen en junta de retracci—n.
- En el caso de ser observado alguno de estos
s’ntomas, ser‡ estudiado por un TŽcnico competente que dictaminar‡ las
reparaciones que deban realizarse.
7.4.
REVESTIMIENTO DE TECHOS
7.4.1. Techos Continuos
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
La limpieza se har‡ segœn el tipo de material de la
placa:
- Si las placas son de escayola, la limpieza se
har‡ en seco.
- Si las placas son met‡licas, se realizar‡
mediante aspiraci—n y posterior lavado con agua y detergente.
- Si las placas son conglomeradas o de fibras
vegetales, la limpieza se realizar‡ mediante aspiraci—n.
Cuando se proceda al repintado, este se har‡ con
pistola y pinturas poco densas, cuidando especialmente que la pintura no
reduzca las perforaciones de las placas.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- Cada 5 a–os, o antes si se apreciara alguna
anomal’a, se realizar‡ una inspecci—n ocular para apreciar y corregir las
deficiencias.
- En el caso de que Žstas hubieran aparecido, ser‡n
estudiadas por un TŽcnico competente que determinar‡ su importancia y
dictaminar‡ si son o no reflejo de fallos de la estructura resistente o de las
instalaciones.
7.4.2. Techos Exteriores
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- Una vez transcurridas 24 horas de su ejecuci—n,
se mantendr‡ hœmeda la superficie enfoscada hasta que el mortero haya fraguado.
- No se fijar‡n elementos en el enfoscado hasta que
haya fraguado, y no antes de 7 d’as.
- No se admitir‡ la sujeci—n de elementos pesados
en el espesor del enfoscado, debiendo sujetarse en el soporte, o elemento
resistente, con las limitaciones que incluyen en cada caso, las normas
correspondientes.
- Se evitar‡ el vertido sobre el enfoscado de aguas
que arrastren tierras u otras impurezas.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- Se cuidar‡ de no verter sobre el enfoscado aguas
que arrastren tierras que le afecten, se realizar‡n con an‡logos materiales a
los utilizados en el revestimiento original.
- Cuando se aprecie alguna anomal’a en el enfoscado
no imputable al uso se levantar‡ la superficie afectada y se estudiar‡ la causa
por un TŽcnico competente que dictaminar‡ su importancia y en su caso las
reparaciones que deban efectuarse.
- Cuando se efectœen reparaciones en los escoscados
se revisar‡ el estado de las franjas que contienen tela met‡lica, levantando
aquellas que estŽn deterioradas.
- Cada 5 a–os se revisar‡ el estado del revestimiento
de terminaci—n sobre el enfoscado. Cuando sea necesario pintarlos se har‡ con
pinturas compatibles con la cal y/ o el cemento del enfoscado.
8. SE„ALIZACIîN Y EQUIPAMIENTO
- Como norma general deber‡ realizarse una
inspecci—n tŽcnica obligatoria cada 5 a–os en los EQUIPAMIENTOS y SE„ALIZACIîN
de los edificios o antes si aparecieran indicios de patolog’as. Estas
inspecciones tŽcnicas ser‡n realizadas por Laboratorios Homologados, emitiendo
el correspondiente Informe TŽcnico que recoger‡ los resultados de las
Inspecciones e incluir‡n las Recomendaciones de Actuaciones adecuadas, si es
que fueran necesarias.
8.1.
SE„ALIZACIîN: INDICADORES
8.1.1. Se–alizaci—n: Luminosos
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- Todas las l‡mparas repuestas ser‡n de las mismas
caracter’sticas que las reemplazadas.
- Durante las fases de realizaci—n del
mantenimiento, tanto en la reposici—n de las l‡mparas como durante la limpieza
de los equipos, se mantendr‡n desconectados los interruptores autom‡ticos de
seguridad de la instalaci—n.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- La periodicidad de limpieza no ser‡ superior a 1
a–o.
- Las l‡mparas se limpiar‡n preferentemente en
seco.
- Las luminarias se lavar‡n mediante pa–o
humedecido en agua jabonosa, el secado se efectuar‡ con gamuza o similar.
- Para la limpieza de luminarias de aluminio
anodizado se utilizar‡n soluciones jabonosas no alcalinas.
8.1.2. Se–alizaci—n: Placas
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- Deber‡ evitarse la utilizaci—n de productos
abrasivos que deterioren las placas de se–alizaci—n.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- Deber‡n sustituirse cuando se observe cualquier
deterioro de las mismas.
8.1.3. Se–alizaci—n: R—tulos
A.
PRECAUCIONES A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO DURANTE EL USO DEL EDIFICIO.
- Deber‡ evitarse la utilizaci—n de productos
abrasivos que deterioren los r—tulos de se–alizaci—n.
B.
CUIDADOS A TENER EN CUENTA POR EL USUARIO PARA EL MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO.
- Deber‡n sustituirse cuando se observe cualquier
deterioro de los mismos.
Fdo.: D/D»
(ARQUITECTO/A)